საქართველოს უძრავი ქონების მონიტორინგი — 2026 წლის III კვარტალი: თბილისში ახალი ბინების ფასები წლიურად 5.6%-ით გაიზარდა

მთავარი ციფრები

• თბილისში ახალი ბინების ფასების ინდექსმა 2026 წლის III კვარტალში 163.1-ს მიაღწია (2020 წლის საშუალო = 100). ეს წინა წლის იმავე კვარტალზე 5.6%-ით მეტია, წინა კვარტალზე — 1.2%-ით.
• ფასების ზრდა ზედიზედ მესამე კვარტალში აჩქარდა. მთლიანი ინდექსი I კვარტალში 3.0%-ით გაიზარდა, II-ში — 4.9%-ით, III-ში — 5.9%-ით.
• კერძო სახლებმა ბინებს გაუსწრო. III კვარტალში სახლების ფასები წინა წლის შესაბამის კვარტალთან შედარებით 7.0%-ით გაიზარდა, წინა კვარტალთან შედარებით — 2.7%-ით. ბინების ფასები იმავე პერიოდში 5.6%-ით და 1.2%-ით გაიზარდა. I კვარტალში პირიქით იყო: სახლები 1.8%-ით გაძვირდა, ბინები — 3.3%-ით.
• თბილისში 2026 წლის 22 ოქტომბრამდე 62,670 ნასყიდობა დარეგისტრირდა. 2025 წელს მთელი წლის მაჩვენებელი 70,039 იყო — ანუ წლევანდელი რიცხვი მის 89.5%-ს შეადგენს.
• ბინებისა და ერთეულების პირველადმა რეგისტრაციამ თბილისში 39,388-ს მიაღწია. 2025 წელს ეს რიცხვი 43,928 იყო, ანუ წლევანდელი მაჩვენებელი მის 89.7%-ს შეადგენს. ეს მაჩვენებელი აჩვენებს, რამდენი ახალი ფართი შევიდა რეესტრში.
• თბილისში 2026 წლის იანვარ-ივნისში 2,653 სამშენებლო ნებართვა გაიცა, სულ 3.14 მლნ კვადრატულ მეტრზე. ეს ქვეყანაში ნებართვებით დაშვებული მთელი ფართის 59.4%-ია. ცხრილი 2026 წლის 30 ივლისის შემდეგ არ განახლებულა — ცხრა თვის მონაცემები 2026 წლის 30 ოქტომბერს გამოქვეყნდება.
• შეთავაზების ფასები და ქირის შემოსავლიანობა ამ კვარტალში არ გვაქვს. განცხადებების საიტს რობოტებისგან დაცვა აქვს ჩართული, ჩვენ კი მას არ ვარღვევთ.

1. ფასები

საქსტატის მონაცემებით, ბინების ფასების ინდექსი 2026 წლის III კვარტალში 163.1 იყო (2020 წლის საშუალო = 100). წინა წლის შესაბამის კვარტალთან შედარებით ზრდა 5.6%-ია, წინა კვარტალთან შედარებით — 1.2%. II კვარტალში ინდექსი 161.2 იყო, 2025 წლის III კვარტალში — 154.5. მთლიანმა ინდექსმა 166.2-ს მიაღწია: წლიური ზრდა 5.9%, კვარტალური — 1.5%.

ინდექსი მხოლოდ თბილისს ეხება და მხოლოდ ახალ საცხოვრებელ უძრავ ქონებას მოიცავს. ფასები ლარშია გამოსახული, ამიტომ ეს ზრდა ლარში ითვლება და არა დოლარში.

კვარტალის მთავარი ფაქტი ის არის, რომ ზრდა ზედიზედ სამ კვარტალში აჩქარდა. მთლიანი ინდექსი I კვარტალში 3.0%-ით გაიზარდა, II-ში 4.9%-ით, III-ში 5.9%-ით. ბინების ინდექსში იგივე სურათია: 3.3%, 4.8%, 5.6%. ყოველი მომდევნო კვარტალის ზრდა წინაზე მეტია.

კერძო სახლებმა და ბინებმა ადგილები გაცვალეს. I კვარტალში სახლები 1.8%-ით გაძვირდა, ბინები — 3.3%-ით. III კვარტალში სახლების ფასები 7.0%-ით გაიზარდა, ბინების — 5.6%-ით. კვარტალური ზრდითაც სახლები უსწრებს ბინებს: 2.7% და 1.2%. სახლების ინდექსი ახლა 2020 წლის საშუალოს 72.7%-ით აღემატება, ბინების — 63.1%-ით.

2. შეთავაზების ფასები უბნების მიხედვით — ვერ შევაგროვეთ

ამ კვარტალში არც უბნების ცხრილი გვაქვს, არც ქალაქის მედიანური ფასი, არც ქირის შემოსავლიანობა.

ჩვენი სკრიპტი home.ss.ge-ს კითხულობს. ამჯერად საიტმა ბინების გვერდზეც და თავად robots.txt-ზეც HTTP 403 დაგვიბრუნა და Cloudflare-ის შემოწმების გვერდი გამოიტანა. ანუ სანამ კითხვას დავიწყებდით, წესების ფაილსაც ვერ გადავამოწმეთ. ჩვენი მკაცრი წესი ასეთია: რობოტებისგან დაცვას არასდროს ვარღვევთ. ამიტომ ამ ნაწილის მონაცემები ვერ შევაგროვეთ. ქირის შემოსავლიანობას შეთავაზებული ფასისა და შეთავაზებული ქირის მიხედვით ვითვლით, ამიტომ ისიც ვერ გამოვთვალეთ.

თავად ss.ge/robots.txt ისევ 200-ს აბრუნებს და ისევ მხოლოდ /images-ს, /user/*-ს და /en/ და /ru/ განყოფილებებს კრძალავს. ანუ ეს ფაილი არ შეცვლილა — დაცვა თავად home.ss.ge-ზე ჩართეს.

ამით მონიტორინგს ერთადერთი არაოფიციალური წყარო გამოაკლდა. რაც დარჩა — ფასების ინდექსი, რეესტრი და ნებართვების ცხრილი — სრულიად ოფიციალური სტატისტიკაა. მაგრამ საჯაროდ ხელმისაწვდომი მონაცემები სულ უფრო ცოტაა: ბანკები შეთავაზების ფასებს myhome.ge-დან იღებენ, რომელმაც ავტომატური წაკითხვა უკვე ადრე აკრძალა. ახლა ss.ge-ც დაიხურა. ასე რომ, თბილისში შეთავაზების ფასების არც ერთი მწკრივი აღარ დარჩა, რომელსაც სკრიპტი საჯარო გვერდიდან წაიკითხავდა.

3. გარიგებები

რეესტრის საჯარო სტატისტიკა წლიურია. მიმდინარე წლის სვეტში წლის დასაწყისიდან დაგროვებული რიცხვი წერია. ამჯერად 2026 წლის ყველა მწკრივს 2026 წლის 22 ოქტომბრის თარიღი აწერია.

2025 წელი ბოლო სრული წელია. მაშინ ქვეყანაში 164,403 ნასყიდობა დარეგისტრირდა — წინა წელთან შედარებით 4.7%-ით მეტი; თბილისში 70,039 (+2.3%). 2026 წლის 22 ოქტომბრამდე თბილისის მაჩვენებელი 62,670-ია, ანუ 2025 წლის მთელი მაჩვენებლის 89.5%. ქვეყნის მაჩვენებელი 140,932-ია, ანუ 2025 წლის მაჩვენებლის 85.7%.

ეს ცხრილის ორი ციფრის შეფარდებაა და არა მთელ წელზე გადათვლა. ტემპს 2025 წელთან ვერ შევადარებთ: საჯარო გვერდზე არც თვეების მიხედვით გაწერილი მონაცემებია, არც 2025 წლის იმავე თარიღის დაგროვებული რიცხვი.

ბინებისა და ერთეულების პირველადმა რეგისტრაციამ თბილისში 2026 წლის 22 ოქტომბრამდე 39,388-ს მიაღწია, ანუ 2025 წლის მაჩვენებლის 89.7%-ს. ყველაზე მაღალი ეს რიცხვი 2024 წელს იყო — 48,939; 2025 წელს 43,928-მდე დაეცა.

გარიგებების თვიური რაოდენობა რეესტრის საჯარო გვერდზე არ არის, API კი პარამეტრებს არ იღებს. ბანკების ანგარიშებში მოყვანილი თვიური რიცხვები რეესტრის იმ მონაცემებს ეყრდნობა, რომლებიც საჯაროდ არ ქვეყნდება.

4. მომავალი ფართი

2025 წელს ნებართვები შემცირდა. ქვეყანაში 11,578 ნებართვა გაიცა — 2024 წელთან შედარებით 4.2%-ით ნაკლები. ეს ნებართვები 11.40 მლნ კვადრატულ მეტრს მოიცავს — 5.3%-ით ნაკლებს, ვიდრე 2024 წელს. თბილისში 5,345 ნებართვა გაიცა (−5.4%), 6.42 მლნ კვადრატულ მეტრზე (−5.2%).

2026 წლის იანვარ-ივნისში თბილისში 2,653 ნებართვა გაიცა, 3.14 მლნ კვადრატულ მეტრზე. ეს ქვეყანაში გაცემული ნებართვების 49.2%-ია, ფართის კი — 59.4%. ანუ თბილისზე ნებართვების ნახევარი და ფართის თითქმის სამი მეხუთედი მოდის. 2025 წელს ფართის წილი 56.4% იყო.

ამ ნაწილს ორი შეზღუდვა აქვს. ცხრილში მხოლოდ სრული წლები და მიმდინარე წლის ნაწილია. 2025 წლის იანვარ-ივნისის სვეტი არ არის, ამიტომ ნახევარ წელს წინა წლის იმავე ნახევართან ვერ შევადარებთ. გარდა ამისა, ფაილი 2026 წლის 30 ივლისის შემდეგ არ განახლებულა: მისი ბოლო მონაცემი იანვარ-ივნისია. ანუ ერთი კვარტალით ჩამორჩება ფასების იმ ინდექსს, რომელსაც ეს მონიტორინგი ეყრდნობა. საქსტატის კალენდარში ცხრა თვის ნებართვების გამოქვეყნება 2026 წლის 30 ოქტომბერს წერია — ამ გვერდის გამოქვეყნებიდან ექვს დღეში.

5. კალენდარი

• ფასების ინდექსი, 2026 წლის IV კვარტალი. საქსტატი ინდექსს კვარტალის დასრულებიდან მომდევნო თვის 23 რიცხვში აქვეყნებს. 2026 წელს ასე იყო: 2025 წლის IV კვარტალი 23 იანვარს, I კვარტალი 23 აპრილს, II — 23 ივლისს, III — 23 ოქტომბერს. 2027 წლის იანვრის კალენდარი ჯერ არ გამოქვეყნებულა.
• ნებართვები, 2026 წლის ცხრა თვე. საქსტატის კალენდარში გამოქვეყნების თარიღად 2026 წლის 30 ოქტომბერი წერია. მაშინ პირველად გვექნება ცხრა თვის მაჩვენებელი და პირველი შესადარისი პერიოდი.
• რეესტრის სტატისტიკა. მუდმივად განახლდება. ამჯერად 2026 წლის მწკრივებს 22 ოქტომბრის თარიღი აწერია, ჩვენ კი ეს მონაცემები 24 ოქტომბრის დილით წავიკითხეთ.

6. წყაროები

ამ გვერდზე არც ერთი რიცხვი ხელით არ ჩაგვიწერია.

როგორ გაკეთდა

შეგროვება. რუტინა თბილისის დროით 15:00-ზე გაეშვა. მან პირველ რიგში შეამოწმა, არის თუ არა 2026 წლის III კვარტალი საქსტატის ცხრილში. შემდეგ ყველა წყარო თვითონ წაიკითხა: ფასების ინდექსის სამი ცხრილი PX-Web-ის API-დან, III კვარტალის PDF-გამოცემა, რეესტრის სტატისტიკის მისამართი, სამშენებლო ნებართვების ცხრილი და საქსტატის კალენდარი. შეთავაზების ფასების სკრიპტი არ გავუშვით. მის გაშვებამდე წესების ფაილი (robots.txt) ხელახლა უნდა გადაგვემოწმებინა, საიტი კი ამ ფაილსაც დაცვის ფილტრით ხურავს. ამიტომ შემოწმება ვერ დავასრულეთ. შეგროვებული ციფრები საწყისი მონაცემების პაკეტში ჩაიწერა: თითო ცხრილი თითო წყაროზე, მისამართითა და წაკითხვის დროით.

წერა. შემდეგ პრომპტის მეორე ნაწილი მხოლოდ ამ პაკეტზე გაეშვა. ასე დაიწერა მონიტორინგი, რომელიც ზემოთ წერია. პრომპტს ორი ვარიანტი აქვს: ვარიანტი A — მოდელისთვის, რომელსაც კოდის გაშვება შეუძლია; ვარიანტი B — მოდელისთვის, რომელიც გვერდებს მხოლოდ ბრაუზერში კითხულობს და მზა პაკეტს იღებს. ამ გაშვებაში ვარიანტი A გამოვიყენეთ. შეთავაზების ფასები ერთადერთი ადგილია, სადაც ახლა ვარიანტი B ვარიანტ A-ზე მეტს აღწევს: ადამიანი ჩვეულებრივ ბრაუზერში ისევ ხედავს იმ ფასებს, რომლებსაც სკრიპტი ვეღარ კითხულობს.

ციფრების კონტროლი. მონიტორინგის ყოველი ციფრი სკრიპტმა შემავალ პაკეტს შეადარა. პაკეტის ყოველი ციფრი კი იმავე გაშვებაში თავის წყაროსთან გადამოწმდა. სექტემბრის მაგალითიდან არც ერთი ციფრი არ გადმოგვიტანია — ხელახლა შევამოწმეთ ის ციფრებიც, რომლებიც ბოლოს იგივე აღმოჩნდა. ციფრების კონტროლი: 82 ციფრი შემოწმდა 5 წყაროსთან, 0 შეუსაბამობა. 82-დან ოთხი ციფრი პაკეტის მონაცემების დამრგვალება ან სხვაობა იყო და არა პირდაპირი დამთხვევა: ფართის სამი ჯამური მაჩვენებელი მილიონ კვადრატულ მეტრში და ექვსი დღე ნებართვების გამოქვეყნებამდე. ოთხივე პაკეტიდან ხელახლა გამოვთვალეთ და დაემთხვა. ფასების ინდექსი ორი გზით შევამოწმეთ: API-ის კვარტალური და წლიური ცხრილები ინდექსის დონეების შეფარდებას შევადარეთ, III კვარტალის ცხრავე ციფრი კი PDF-ს. ყველაფერი ემთხვევა.

გაშვების ფაქტები. 2026 წლის 24 ოქტომბერი; მოდელი Claude Opus 5; 36 HTTP მოთხოვნა და ერთი ძებნა ინტერნეტში; პირველი მოთხოვნიდან გამოქვეყნებამდე დაახლოებით 80 წუთი; გაშვება დაგეგმილი რუტინის შიგნით მოხდა, ამიტომ API-ის ცალკე ხარჯი არ არის.

ერთი დაკვირვება მათთვის, ვინც ამას გაიმეორებს: საქსტატის PX-Web-ს სჭირდება, რომ ცხრილის .px სახელის ბოლოს დახრილი ხაზი (/) იდგეს. მის გარეშე ყველა მოთხოვნაზე — მეტამონაცემებზეც და მონაცემებზეც — IIS-ის „404“ ბრუნდება. ეს პასუხი არასწორ მისამართს ჰგავს. გარდა ამისა, საქაღალდის სიაში updated ველი ისევ 2026 წლის 14 ივლისს აჩვენებდა, როცა III კვარტალი ცხრილში უკვე იდო. ანუ ამ ველით ვერ გავიგებთ, შემოვიდა თუ არა ახალი კვარტალი. ეს მხოლოდ მონაცემების მოთხოვნით ან თავად გამოცემით გაირკვევა.

ცნობილი შეზღუდვები

თავად პრომპტის ჩამონათვალიდან:

• გარიგებების თვიური რაოდენობა საჯარო არ არის. რეესტრის სტატისტიკა წლიურია, მიმდინარე წელი კი წლის დასაწყისიდან დაგროვებული ჯამია. სწორედ ამიტომ ამ ანგარიშის საჯარო ვერსია კვარტალურია და არა თვიური, როგორც ბანკების ანგარიშებია.
• დაგროვებული ციფრი იცვლება. აქ ის 2026 წლის 22 ოქტომბრისაა და ყოველ მომდევნო წაკითხვაზე გაიზრდება. ამიტომ მთელი წლის მაჩვენებელთან მხოლოდ წილის სახით შეიძლება შევადაროთ.
• შეთავაზების ფასი არ არის გარიგების ფასი — ამ კვარტალში კი ის სულაც არ გვაქვს. ანუ მონიტორინგში არ წერია არც კვადრატული მეტრის ფასი, არც ქირის შემოსავლიანობა. ფასების ინდექსი ცვლილების ზომაა და არა ფასი ლარში ან დოლარში.
• პირველადი ბაზრის გამოკითხვა ერთ-ერთი ბანკის ანგარიშშია: გაყიდვები დეველოპერების მიხედვით, ფართის ათვისება. ის საჯარო მონაცემებიდან ვერ აღდგება და აქ არც ვცდილობთ.

ამ გაშვებამ დაამატა:

• შეთავაზების ფასები და ქირის შემოსავლიანობა ვერ შევაგროვეთ. განცხადებების საიტი დაცვის ფილტრის უკან დგას. ასეთ ფილტრს პრინციპულად არ ვარღვევთ.
• ნებართვების ნაწილი ერთი კვარტალით ჩამორჩება. მისი ბოლო საჯარო პერიოდი 2026 წლის იანვარ-ივნისია, ცხრილი კი ბოლოს 2026 წლის 30 ივლისს განახლდა. ცხრილში წინა წლის იმავე ნახევარი არ არის, ამიტომ წლიურ შედარებას ვერ გავაკეთებთ. ცხრა თვის გამოცემა 2026 წლის 30 ოქტომბერს გამოდის, ამ გვერდის გამოქვეყნებიდან ექვს დღეში.
• ფასების ინდექსი მხოლოდ თბილისის ახალ საცხოვრებელ ფართს ფარავს და ლარშია გამოთვლილი. ეს არც მთელი ქვეყნის ინდექსია, არც მეორადი ბაზრის, და არც დოლარშია გამოთვლილი.
• შესადარისი ანგარიში არ შევაგროვეთ. ეს რუტინა ბანკების უძრავი ქონების ანგარიშებს არც ციტირებს და არც გადმოგვცემს. ბანკებს მხოლოდ ციფრების იმ შედარებაში ვასახელებთ, რომელიც ქვემოთ არის აღწერილი.

რა არის ეს გამოშვება

ეს გამოქვეყნებული პრომპტის ერთჯერადი შემოწმებაა. ის ოფიციალურ მონაცემებზე გავუშვით მეორე დილას მას შემდეგ, რაც საქსტატმა III კვარტალის ფასების ინდექსი გამოაქვეყნა. ეს მოხდა მანამ, სანამ ბანკები ამ კვარტალზე თავის მიმოხილვებს გამოაქვეყნებენ.

კითხვა ის არ არის, ღირს თუ არა თბილისში ბინის ყიდვა. კითხვა უფრო ვიწროა და პასუხის შემოწმება შეიძლება: პროფესიული კვარტალური ანგარიშიდან რამდენს აღადგენს AI აგენტი, თუ მას მხოლოდ ერთი წინასწარ დაწერილი პრომპტი და საჯარო წყაროები აქვს? და სად ზუსტად ჩავარდება? ამ კვარტალში პასუხს ერთი ჩავარდნაც აქვს: მთელი ბლოკი რობოტებისგან დაცვის ფილტრს შეეწირა. ეს უფრო სასარგებლო შედეგია, ვიდრე ოთხი ბლოკი ციფრებით.

როცა ბანკების კვარტალური ანგარიშები 2026 წლის III კვარტალზე საჯარო გახდება, ამ გვერდს ციფრების შედარება დაემატება: მათი და ჩვენი ციფრები ერთმანეთის გვერდით, მწკრივ-მწკრივ, მათ ანალიზზე ყოველგვარი კომენტარის გარეშე. სწორედ ეს შედარებაა კვლევის შედეგი.

ეს კვარტალური სერია არ არის. GeoResearch ყოველი ტიპის ანგარიშს ერთხელ აქვეყნებს, რადგან კითხვა ისაა, შეუძლია თუ არა AI-ს ამ ანგარიშის აღდგენა საერთოდ. ყოველკვარტალური ასლი რისკს დაამატებდა და ცოდნას — არა. ამ გვერდს IV კვარტალის ვერსია არ ექნება.